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刘晓光
http://www.syd.com.cn   来源: 地产中国网  2017-03-03 10:31
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  2016年,北京首创奥莱全年销售18亿元,同比增长33%。

  “不是说做直销、折扣店就叫奥特莱斯了,奥特莱斯核心就是有国际化的商业运营,国际化品牌的质量和档次,另外国际化的货源保证,还有价格优惠的程度,这才成为了真正奥特莱斯的核心意义。” ——刘晓光

  首创奥莱的今天离不开刘晓光的坚守,离不开奥莱的创新模式探索。

  筚路蓝缕

  刘晓光:盖一个奥莱简单,开一个却很艰难

  早在2010年,首创置业就和中基公司合作,建立了发展奥特莱斯的业务平台。然而,住宅开发与商业运作的巨大差别,以及招商、资金环节的困难,计划2012年开展的房山、佛山项目到2013年都未能开业,双方在2012年初最终决定解除合资公司。

  其间,曾有媒体打出标题,“首创奥斯莱特受挫,芭蕾雨模式前途未卜”、“刘晓光谢幕力作深陷多重困境”等。

  尽管波折不断,质疑四起,但刘晓光的“奥莱情结”未曾中断。2013年,这位58岁地产老大哥的坚持终于迎来了“首创奥特莱斯”在中国的落户。

  2013年3月27日,首创置业旗下商业地产发展事业部独立运营及管理的奥特莱斯产业综合体品牌——“首创奥特莱斯”正式在其北京房山、浙江湖州、海南万宁、江苏昆山四个奥特莱斯项目启用。

  2015年,在此前4个已开业项目的基础上,首创置业一口气获取了在南昌、杭州、武汉、长沙的4个奥莱项目,这4个新项目全部预计在2017年开业,单个项目建筑面积均在10万平方米以上。

  截止2016年6月底,首创集团已累计布局11个奥特莱斯项目,成为全国布局数量最多的奥特莱斯运营商。

  奥莱经营之道:创新“开发+持有管理”模式

  积极推进中国城镇化建设

  对于奥莱商业项目,首创集团的商业模式是,首创置业负责土地获取、项目开发、招商开业,项目开业一段时间后出售给首创钜大,由首创钜大持有和管理项目,形成奥莱连锁化、规模化的影响力。

  以“开发+持有管理”的模式前进,首创集团积极推进中国城镇化建设,通过大力开发奥特莱斯商业项目来实施城镇化战略。目前首创在商业地产方面已布局11个奥莱项目,首创置业和首创钜大分工明确,目标是发展为中国最大的奥特莱斯综合运营商。

  以首创奥莱为引擎

  打造奥特莱斯产业综合体

  首创置业以系列化、标准化的产品线不断进行全国扩张,开发项目共计六十余个。自2010年始,首创全力挺进奥特莱斯商业地产领域,打造出创新地产模式-首创奥莱产业综合体。即以首创奥特莱斯为核心引擎,整合现代商业集群、休闲住宅及地方特色资源产业,打造集购物、餐饮、娱乐、休闲、度假、居住等功能为一体的奥特莱斯引领的城市新中心。

  为打造首创奥莱产业综合体,实现精细化管理,每个奥特莱斯项目都组建了对该区域商业形态十分了解的商业管理团队,负责商业的选址、规划,国内品牌的招商,以及配合首创奥莱的运营管理工作。

  阳光新业

  商业地产基金化管理和全价值链运营的领先者

  阳光新业是首创置业之外,首创集团的地产业务的另一分支,纯粹做商业地产。2016年,阳光新业地产股份有限公司营业创收2.34亿元。截至2011年底,阳光新业公司已在全国持有和管理28个商业地产项目,商业总建筑面积超过160万平方米,其企业战略目标是“成为中国领先的商业地产集团”。

  嫁接国际资本直接融资

  商业管理形成核心竞争力

  在融资模式上,阳光新业走的是商业地产直接融资的新途径,即与国际资本合作,获得增值效益。2007年,阳光新业与新加坡政府投资集团(以下简称GIC)共同收购了天津“家世界”集团旗下18个商业物业,阳光新业与GIC的联姻,是无数房企梦寐以求的一种直接融资方式。它拥有其他模式无可比拟的优势:融资成本低,风险也低,公司可借此迅速扩大企业规模并获得资产增值收益。

  在2007年获得GIC投资,2008年企业决定转型商业地产后,阳光新业做的第一件事并不是去买资产,而是成立专业的商业地产管理公司。2013年,阳光新业旗下已有5家专业的商业管理公司,其中3家是阳光新业完全持有的,如此规模的商业管理团队,在目前国内市场中,很难有企业可以匹敌。

  构筑全价值链运营模式

  各环节独立盈利

  在阳光新业的商业模式中,商业地产全价值链模式是其最重要的特点。据了解,阳光新业目前已形成以资金管理、项目管理、商业管理、资产管理构建起的全价值链业务平台。在商业地产价值链上的每个环节,阳光新业都可以独立盈利。

  在阳光新业的全价值链模式中,其专业的金融运作,可以使阳光新业为投资人提供一个开放、有效的资金平台,而通过有效控制建设成本,又可以保证其工程进度和产品质量;同时凭借成熟的商业运营,实现项目的长期盈利和稳定增值。

  延伸创新业务平台

  打造轻资产、零售创新业务

  2011年,阳光新业在已有的四大管理平台基础上,还向外延伸出了创新业务平台,主要包括轻资产和零售两大创新业务。

  目前,阳光新业已经形成了包括资产管理、包租、商业管理服务输出等相对完整的轻资产业务体系。除轻资产业务外,阳光新业创新业务还包括零售品牌代理。为打造项目差异化、提升核心竞争力,阳光新业开始涉足海外零售品牌引进。在阳光新业未来的规划中,海外零售品牌引进将成为一项独立业务,不仅为公司持有、管理的项目服务,也会在其他优秀的项目布点。

  以基金思路构建业务发展模式

  三种资产模式灵活切换

  阳光新业的商业模式,主要是按照基金的思路来构建公司整体的业务发展模式。目前,阳光新业的资产构成模式中,共有三类资产,第一类是上市公司控股的资产;第二类是与合作伙伴共同投资、但不控股的资产;第三类是公司没有投资、只是进行资产的管理。

  阳光新业的商业模式并不仅仅是三种独立的资产管理模式,它可以在以上三类资产之间相互转换。当某个合作项目的资产收益率达到阳光新业的要求,阳光新业可以通过资产注入、换成股票、或者直接买卖的方式,将其收购为其上市公司的内部资产。

  总结首创奥莱与阳光新业的创新与经营之道,可以发现,刘晓光当年一手打造的两大企业如今都已茁壮成长,成为商业地产界不可小觑的两大帝国。“人生苦旅踱步,终似一缕春风”,这是刘晓光生前最喜欢的一句诗,然他的离去终究不能成为一缕风,刘晓光虽然走了,但他为中国商业地产做出的巨大贡献,房地产人将永远铭记。

编辑: pd16
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