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表示北京楼市调控升级 二套房首付比例不低于六成
http://www.syd.com.cn   来源: 新华网  2017-03-20 09:20
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  今后,居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%。

  购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

  昨日下午,市住建委、人民银行营管部、北京银监局、北京公积金中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》(下称“通知”),北京楼市调控进一步升级。根据通知,居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。这意味着在首套房的认定方面本市正式实施“认房又认贷”,只要在银行有贷款买房的记录,在北京再买房都算二套。新规自今日起正式实施。

  暂停发放25年以上房贷

  根据通知,北京暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。另外,企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行。

  通知还提到,居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金贷款记录的,购买普通自住房的仍执行现行首套房政策不变,即首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

  北京二手房价格仍处上涨通道

  北京为何在此时加码楼市调控政策?据介绍,去年930新政以来,北京市无论新建商品住房,还是二手住房的成交量,都持续下降,新建商品住房价格也趋稳、略降,二手房价格环比涨幅也明显回落但仍处于上涨通道,特别是近一个月来,中介门店看房的客户量也明显增加,百姓购房意愿有所回升。

  从其他一些重点城市来看,去年底实行“认房又认贷”,提高个人房贷门槛,目前取得了良好的二手房市场调控效果。此次北京借鉴这些城市的做法,强化差别化信贷政策,不但也实施了“认房又认贷”,而且还通过“一提一降”,适度降低金融杠杆效应,即进一步提高了二套房贷最低首付款比例,普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%;同时降低住房贷款期限,将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。

  认房又认贷短期抑制改善型需求入市

  发布会后,北京银监局工作人员在接受采访时表示,认房又认贷的政策,从短期看,有可能抑制部分改善型需求的入市,但从长期看,也是对改善型需求的保护,因为购房付出成本过高对满足改善需求也不利。

  此外,还明确规定企业购买的住房需满3年以上才能交易,交易对象为个人的必须执行限购政策。这一措施旨在打击企图以企业名义购房钻限购政策空子、投机炒房等。本次新政以后,北京的商品住房限购、限贷措施将更加严格。

  确保新建商品住宅成交均价环比不增长

  市住建委相关负责人表示,今年要确保新建商品住宅成交均价环比不增长。在预售审批、现房销售备案环节,严控商品住房申报价格。对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格、且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。

  对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中,要继续严格执行明码标价、一房一价规定,实际销售价格不得高于申报价格。

  另外,将大力整顿、规范房地产市场秩序。严肃查处房地产开发企业捂盘惜售以及中介机构哄抬房价、发布不实房源信息等违法违规行为,并给予公开曝光。

  影响

  北京二手房市场将明显降温

  北京市房地产法学会副会长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示,二套房由只认房改为既认房又认贷,同时加大了二套房的首付款比例,既打击了投机性需求,也降低了金融杠杆,降低了金融风险。暂停发放25年以上的个人贷款,贷款年限减少了,虽然对借款人来讲,月供增加了,看起来增加了每月借款人的负担,但实际上减少了总共偿还给银行的利息,总负担降低了;对银行来讲,也有利于加快贷款回收,提高资金的使用效率,满足更多家庭的购房融资需求。

  对于“认房又认贷”,中原地产首席分析师张大伟认为,这会基本抑制改善需求中的投资比例,市场有望快速恢复到2016年4季度。二手房将明显降温,部分区域可能出现价格下行。大量连环单将受到影响,目前北京市场成交中大约50%是连环单交易,部分连环单甚至有超过5-6组交易,从市场影响看,这其中未来毁约可能性大涨。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,北京此次出台认房又认贷政策符合预期,因为此前上海在调控楼市的时候也是采取了此类做法。一些北京周边的购房者近期去北京换房的压力会增加。尤其是类似北三县等城市,可能存在在北京缴纳五年社保已经符合条件的情况,这个时候去北京购房,那么需要按照六成甚至八成的比例,这个时候可能会加快部分北三县房屋的买卖,只有这样才可以快速筹集全款,当然对于此类购房群体来说,近期购房压力确实会有所增大。

  解读

  新政后凑不够首付怎么办?

  如果购房者只跟卖家签了合同,还没网签,遇到这样的政策调整,凑不齐首付该怎么办呢?

  中原地产首席分析师张大伟表示,这种情况一般会在合同中特别说明,将其列为不可抗力。

  海淀法院法官表示,此类案件,应当结合案件具体情况,区分以下情形:第一,如果购房新政对购房人的履约能力产生重大影响,合同继续履行存在重大困难,如首付款比例提高导致资金缺口巨大,则购房人可以请求解除合同,出卖人应当退还定金和已付购房款,若出卖人因此有损失的,可要求买受人分担。第二,如果购房新政对购房人的履约能力没有重大影响或出卖人有证据证明其有充分履约能力的,购房人据此要求解除合同的,属于违约,需承担违约责任。第三,还需要特别区分双方合同中有关贷款条款的约定内容,即要区分约定的是“因故无法办理贷款”还是“因当事人自身原因无法办理贷款”,前者约定下出卖人应自筹资金,一般不能解除合同,否则需承担违约责任,后者约定下出卖人可解除合同并分担损失。

  张大伟认为,现在很多买房者都是连环单,大家都等着上家把房卖了,拿了房款再向下家付首付。新政之后,连环单中只要有一个人违约解除合同,其他人也都受影响。

  此外,按照以往银行的操作办法,如果已经网签,但银行贷款还在审批的购房者,银行还会按照新政前的规定审批放贷。(记者程婕)

  关注

  一季度商品住宅用地供应量为去年的1.5倍

  近期北京市公布了今年的土地供应计划,与去年的计划供应量相比,减少七成。昨日,市规划国土委表示,拿今年的计划供应量和去年的计划相比是不科学的,今年商品住房用地实际供应量将大大超过去年的实际供应量。

  市规划国土委介绍,今年以来不到三个月的时间,本市土地市场已供应商品住宅用地109公顷,完成年度住宅用地供应计划的42%,与去年同期相比,是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。近期还将推出商品住宅用地52公顷,其中自住型商品房用地44公顷。

  届时,一季度可完成自住型商品住房用地约50公顷,可完成自住型商品住房用地年度供应计划的60%。本市商品住宅用地供应量将达到161公顷,是2016年全年商品住宅用地实际供应量的1.5倍;后续将加大土地储备开发力度,条件成熟地块将适时推向市场。

  三季度末将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷,是2016年全年实际供应量的2.5倍。今年商品住房用地实际供应量将大大超过去年的实际供应量。

  市规划国土委负责人表示,将通过加快土地供应节奏和增加土地有效供应,稳定市场预期,维护市场平稳健康发展。目前,全市商品住宅供地数量已超过去年全年商品住宅土地供应量。后续土地供应力度也不会减弱,在当前加大土地供应节奏的基础上,三季度完成全年商品住宅用地供应计划。同时,将加大土地储备力度,在完成全年商品住宅用地供应计划的基础上,届时根据市场需求,适度增加商品住宅用地的供应量,及时将条件成熟地块推向市场。(朱开云)

  督促加快20万套库存转变为实际供应

  在昨日举行的发布会上,在增加供给方面,相关部门还提到,要加强调度,督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度,尽快形成商品住房供应。

  商品住宅的库存不只是已经办理了销售手续还没卖出的房子,还包括拿地未开工和开工未销售的房源,而且这些房源是距离实现市场供应最近的,对于市场预期的影响也最大。这两个阶段的房源,初步统计有20万套左右,是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。一方面说明了北京商品住宅下一阶段的供应规模;另一方面,督促加快这20万套库存转变为实际供应,将能起到稳定和引导市场合理预期。

  中原地产首席分析师张大伟表示,目前北京市场的库存是5万套,这个供应如果能切实增加进市场中,影响会非常大。

编辑: pd16
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