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表示房东失踪承租人“被违约” 提存公证作用不小
http://www.syd.com.cn   来源: 人民网  2017-08-09 10:41
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  给不出去的租金

  我们经常听到很多房东抱怨租房人拖欠房租、不交房租,还很少遇到房东“不收房租”的情况。最近,市民李先生就遇着了这件麻烦事,自己千方百计联系房东缴纳房租,但房东迟迟不露面,导致李先生房租交不出去,反而收到房东的律师函告知自己未交房租,房东要求收回租给李先生的商铺并要求他立即搬离。李先生被这一突发情况弄得不知所措……

  租房中鲜为人知的提存公证

  案情:李先生承租了刘先生位于成都市锦江区一套800多平米的商铺用于经营茶楼,租赁合同中约定租赁期限为十五年,租金每半年支付一次,租金的交付方式双方约定以转账的形式支付,双方在合同中载明了刘先生的开户银行及账号。双方在合同中还约定,如果李先生没有在合同约定的期限支付租金,李先生则构成根本违约,刘先生即可以立即解除合同,提前收回出租的商铺。

  后来,刘先生因资金周转困难,向李先生借款人民币壹仟万元整,但借款到期后,刘先生无力偿还上述借款,遂与李先生协商,将上述商铺出售,用于归还借款。而后,王先生愿意以壹仟贰佰万元的价格购买上述商铺。但是,在支付房款的问题上三方一直协商不成。李先生要求王先生先支付壹仟万元后,才去房管部门办理抵押登记注销手续,余款等抵押登记手续注销以后再支付,害怕自己先把抵押登记注销了,王先生到时反悔不购买房屋,那自己的借款是一点保障都没有了;而王先生则担心,万一把钱付给李先生后,李先生不注销抵押登记怎么办,或者刘先生不协助自己办理过户手续怎么办?三方为此一直僵持不下。

  为此,刘先生、李先生与王先生三人共同去公证处寻求帮助。公证员建议他们订立一个三方协议,协议中明确约定刘先生将房屋出售给王先生,所得房款用于归还李先生的借款,房款的支付方式以提存的形式提存到公证处,等满足一定条件后,各方凭借相应的条件领取提存款项。此案例中提到了提存公证,那么什么是提存公证?除了货币还有其他哪些物品可以提存?有没有哪些物品不可以或者说不适宜提存?

  公证员解读:《提存公证规则》第二条规定:提存公证是公证处依照法定的条件和程序,对债务人或担保人为债权人的利益而交付的债之标的物或者担保物(含担保物的替代物)进行寄托、保管,并在条件成就时交付债权人的活动。为履行清偿义务或担保义务而向公证处申请提存的人是提存人。提存之债的债权人为提存受领人。

  除了货币还可以提存的物品有:有价证券、票据、提单、权利证书;贵重物品、担保物(金)或其他替代物;其他适宜提存的标的物。

  不适宜提存的物品如:水果鲜肉等易腐坏变质易烂的物品;易燃易爆的危险品等等这些物品。不适宜长期保管或者长期保管将损害其价值的物品、或者提存费用过高的物品(这个提存费用是相对于所提存的物品而言,物品的价值不高一般认为六个月的保管费用超过物品价值百分之五的),这些物品都是不适宜提存的物品。

  对于不适宜提存的物品如上述物品需要提存时,只能采取相应变通的做法:就是将这些物品通过拍卖或变卖后,对拍卖或变卖所得的价款进行提存。

  适用于提存的只能是物品,对于像劳务、债务人的作为或者不作为等行为则不适用于提存。

  提存公证,不是想办就能办

  案情:在办理三方协议公证时,公证员告知王先生,因房屋有租赁情况,买卖不破租赁,刘先生与李先生之间的租赁合同对其仍然有效。王先生在领取房屋的所有权证书后,应通知李先生,告知其承租的房屋已经归自己所有并应将自己的联系方式和收款账号等内容告知李先生。后王先生在领取产权证以后,和刘先生共同当面向李先生送达了一份告知函,告知了上述内容。李先生也按照租赁合同的约定将租金打入了王先生提供的银行账户内。

  但后来李先生按照以往的惯例在银行给王先生转存租金时,却被银行工作人员告知账户不存在,按照当初王先生给自己提供的联系方式打电话联络王先生时,也被告知拨打的号码已经停机,去王先生的身份证住址找王先生,也被邻居告知该处房屋已经出售,王先生已经不在此居住很多年了。这下可把李先生着急坏了,他意识到王先生肯定是在故意躲避自己,让自己无法缴纳租金从而违约,这样王先生就可以不用支付违约金收回房屋。李先生曾多次联系王先生,但一直联系不上拖了一年没有缴纳房租,后来在律师的建议下到公证处办理提存公证,但公证处因为按照租赁合同的约定李先生已经形成了“形式”上的违约(逾期缴纳房租一年),没有受理李先生的提存公证申请。办理提存公证需要什么样的条件?

  公证员解读:办理提存公证需要什么样的条件,要区分两种情况。提存根据其目的的不同,可以分为以清偿为目的的提存(如案件中李先生想办理提存,其目的就是按照合同的约定履行给付租金的义务)和以担保为目的的提存(案件中刘先生打算将房屋出售给王先生以所得的房款来归还李先生的借款,因为三方互不信任,而把房款提存到公证处,公证机构在此承担的角色相当于中间人,作用类似于淘宝购物的支付宝),两种提存需要的条件也不相同。

  首先,以清偿为目的的提存,需要满足以下条件:

  1、债务清偿期限届至(如果没有到合同约定的履行期限,债权人完全有理由可以拒绝债务人的履行请求,因此这这种情形下债务人申请办理提存公证,公证处不予受理)。

  2、债务人提出了履行请求(这种履行的请求可以是电话、口头言词的请求、或者是通过函件等书面形式的请求,也可以是实际的交付,如果债务人未现实提出给付请求,债务人申请办理提存公证,公证处不予受理)。

  3、债务人给付受阻:债权人无正当理由拒绝受领或者延迟受领本案中,王先生玩失踪并故意注销了自己的银行账户、让手机停机等,就是属于拒绝受领的情形;债权人下落不明;债权人死亡或者丧失行为能力而未确定继承人;数人就同一债权主张权利,债权人一时无法确定,致使债务人一时难以履行债务;法律规定的其他原因。

  4、提存标的物需是债务人依合同的约定应当给付的物且适于提存,如:合同约定是交付A物品,债务人申请提存B物品;或者上述所述不适宜提存的物品。

  其次,以担保为目的的提存需要的条件。《公证程序规则》第六条规定:有下列情况之一的,公证处可以根据当事人申请办理提存公证:债的双方在合同(协议)中约定以提存方式给付的;为了保护债权人利益,保证人、抵押人或质权人请求将担保物(金)或其替代物提存的。在这种情况下办理提存要“随意”得多,它是基于当事人的一个合意的申请,在这种情况下公证处相当于是个第三方中间人,作用类似于淘宝的支付宝,当事人需要协商一致在协议或合同中列明所提存物的给付条件,公证处严格按照协议中列明的条件给付所提存的物品。

  提存公证作用不小

  案情:李先生准备找律师起诉,但不管以后诉讼的结果如何,自己茶楼的损失肯定是不可估量的。为此,李先生一直懊恼不已,如果当初自己早点知道有提存公证,将租金提存到公证处,自己也不会闹到今天如此被动的局面。那么,提存可以带来什么样的法律后果?也就是提存的作用是什么?

  公证员解读:《提存公证规则》第三条规定:以清偿为目的的提存公证具有债的消灭和债之标的物风险责任转移的法律效力。

  以担保为目的的提存公证具有保证债务履行和替代其他担保形式的法律效力。

  提存公证和我们的生活息息相关,常被业界人称为“安全锁”,如果能有效的利用提存这个“安全锁”,可以最大程度的保障权益,预防纠纷,减少诉讼。但现实生活中知道它的人或者利用它来保障自己权益的人却很少,这与当今的市场经济、活跃的贸易发展程度是严重不符的。可能太多的人不了解甚至于不知道公证处还有这样一个事务,不了解提存的价值。

编辑: pd16
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