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表示物业纠纷成老大难 7个经典案例 帮你化解困局
http://www.syd.com.cn   来源:沈阳晚报 2018-12-26 10:53
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  随着公众对居住生活质量提出更高要求和维权意识的不断增强,物业服务企业与业主之间的纠纷日益增多且矛盾尖锐,这成为社会关注的焦点之一。物业纠纷案件往往呈现出群体效应,社会影响大;诉讼反复循环,矛盾难以化解;涉案标的额小,案件数量大;矛盾引发原因多样,案件审理难度大等特点。12月25日,沈阳市中级人民法院公布物业纠纷典型案例,向市民们详细讲解如何维权。

  案例

  1

  缴纳全年物业费物业公司半道却撤了

  2017年5月28日,吕某缴纳了2017年全年物业服务费1043元。没想到,9月1日,物业公司就撤走了。吕某将物业公司诉至法院,要求物业公司退还2017年度物业费。

  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定:“物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间物业费的,人民法院应予支持”。据此,法院判决物业公司返还吕某2017年9月后剩余的物业费。

  案例

  2

  业委会欲解聘物业物业拒绝移交资料

  沈阳某物业公司从2006年开始一直为某小区提供物业服务。2017年1月19日,小区业委会向该物业公司发出解聘告知函,告知解除双方之间的物业服务合同,并要求第二天进行属地产权建筑、设施、物品及相关档案资料交接。2月15日,物业公司称,业委会不具备合法的主体资格,召开会议程序违法,做出的决议无效,不同意解除合同撤出园区。业委会诉至法院,要求物业公司移交业主和物业的基础档案。

  《物业管理条例》第三十八条规定:物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。法院判决物业公司向业主委员会提供移交该小区业主名单及相对应的房产信息。

  案例

  3

  业委会换届业主要求公开账目等资料

  某小区业委会换届后,和物业公司、供暖公司签订了相关合同。12位业主要求业委会公布财务及账本,公开物业合同、供暖合同、暖气改造分户合同、广告合同。

  法院认为,12位原告作为小区的业主,有权要求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。法院判决业主委员会将小区公共收益收支情况及明细予以公布,并张贴在小区公告栏内。

  案例

  4

  业主不缴物业费物业拒发电梯卡

  李某系某小区11楼业主,向小区物业公司缴纳了2012年12月30日之前的物业费,2012年12月30日之后的物业费未予给付。2016年7月,某物业公司拒绝为李某发电梯卡,李某无法使用电梯。

  法院审理认为,根据沈阳市物业管理的相关规定,物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或降低物业服务质量和标准,某物业公司不应以李某拖欠物业费为由,拒不为其电梯卡充值,导致其无法正常使用电梯。该物业公司的行为有悖物业服务的基本原则,给业主的生活造成了损害。法院判决对李某自2016年7月不能使用电梯之日起的物业费予以免除。

  案例

  5

  物业服务期满未续签合同业主拒缴物业费

  沈阳某小区业委会与沈阳某物业公司签订《物业服务合同》,约定由该物业公司为该小区提供10年物业服务。合同到期后,双方未续签合同,但物业公司一直为园区提供物业服务。徐某以业主委员会未与物业公司签订《物业服务合同》为由,拒缴物业费。后来,业委会经业主大会表决,同意与物业续签合同。

  法院认为,物业公司虽未续签物业服务合同,但一直在小区提供物业服务,履行了小区物业代管职能。社区委员会表决结果为物业公司取得了小区物业管理服务权利。作为小区业主,徐某应履行缴纳物业费的义务。法院判决徐某给付物业公司物业服务费2663元。

  案例

  6

  业主丢电动摩托车小区监控设备损坏不能提供线索

  文某系沈阳某小区业主,与物业公司于2010年1月22日签订了《前期物业管理服务协议》一份,约定小区实行封闭管理,物业公司设立安防人员24小时值班制度,协助公安部门维护区域内的公共秩序,预防火警、交通、治安事件的发生。

  2016年3月6日17时,文某将4200元购买的电动摩托车停放于自家楼下。次日早晨,文某发现电动摩托车丢失并报警。公安部门到物业公司调取监控录像,但因文某丢失车辆的区域监控设备损坏,至诉讼时未破案,未确定盗窃嫌疑人。

  根据《物业管理条例》第三十五条及双方之间《前期物业管理服务协议》的约定,物业公司有义务为文某提供安全保障服务,保障文某的人身、财产安全不受损害。而物业公司未能保证监控设备有效使用,未能向公安部门提供监控录像和破案线索,亦未能提供证据证明其完全履行了“小区实行封闭管理”等其他安全防范义务,所以物业公司违反了安全保障义务,应承担相应的赔偿责任。但业主享受安全防范服务并不能免除财产所有人对自身财产的安全责任,文某仍然是自身财产的安全责任主体,物业公司对文某的电动摩托车没有保管义务,只承担与其过错相应的赔偿责任。

  法院判决物业公司一次性赔偿文某1260元。

  案例

  7

  新业委会产生之前居委会代行业委会职责

  2010年,某小区成立业委会。2011年5月,某物业公司与业委会签订《物业服务合同》,合同约定由物业公司为该小区提供10年物业服务。后来,业委会解散,社区居民委员会代行业委会职责,主持召开第一次业主大会,作出解聘物业公司的决议。

  2014年10月23日,第二次业主大会又进行表决:同意选聘新物业。物业公司不服提起诉讼,要求确认社区居民委员会召开业主大会做出的解聘物业决议无效。

  根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定,法院判决驳回物业公司的诉讼请求。

编辑:pd16
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